Итак, оценка недвижимого имущества – это определение ее рыночной цены на сегодняшний день при продаже или стоимости пользования данным объектом, например, при . На сегодняшний день именно доходный подход является основным в оценке недвижимости, намного опередив и . Так что же такое доходный подход, и как с его помощью определить стоимость недвижимого имущества?

Сущность доходного подхода

При использовании доходного подхода в оценке недвижимости, оценщик рассчитывает стоимость исходя из предполагаемой прибыли, приносимой им в будущем. Он может быть использован только в том случае, если будущие доходы и расходы, связанные с этим объектом, можно точно спрогнозировать.

Для применения данного варианта в оценке недвижимого имущества оценщик должен:

1. Установить временные рамки периода прогноза. Под данными временными рамками будет пониматься временной отрезок в будущем, на который с момента оценки будут производиться расчеты и прогнозы будущих доходов и расходов, а также факторов, которые могут повлиять на них;
2. Оценить, какую прибыль сможет приносить недвижимость в период прогнозируемого временного отрезка . А также сделать выводы о дальнейшем потоке доходов уже после прогнозируемого отрезка;
3. Установить ставку дисконта . Она устанавливается в соответствии с сопоставимыми недвижимому имуществу доходными вложениями, имеющими подобный уровень риска. Данная ставка нужна для приведения будущей прибыли к моменту оценки;
4. Рассчитать будущий поток доходов в установленные временные рамки и после их окончания, привести эти данные к сумме на момент оценки.

Существует несколько этапов, помогающих упростить расчет доходного подход. Алгоритм:

1. Валовый доход (ВД) в данном случае рассчитывается на основании нынешних, действующих тарифов и ставок на рынке недвижимости для подобных объектов.
2. Расчет оценки потерь от неполного пользования недвижимым имуществом или недостачи суммы платежей от арендаторов должны быть сделаны на основе анализа данного рынка, на определенной территории с учетом его динамики и характера. Рассчитанный показатель должен быть вычтен из ВД, чтобы в итоге получить действительный валовый доход (ДВД).
3. Для правильного определения расходов , их следует разделить на несколько групп и каждую рассчитывать отдельно:
   • эксплуатационные расходы – затраты, связанные с содержанием объекта;
   • фиксированные расходы – те отчисления, которые не изменяются во времени, например, амортизация, платежи по ипотеке, налоговые отчисления и так далее.
   • резервные издержки — определенная сумма, которая необходима в случае незапланированных поломок или вынужденных покупок.
4. Расчет чистой прибыли , получаемой в случае продажи объекта.
5. Расчет ставки .

Как произвести расчет оценки имущества согласно доходному подходу

Его можно произвести двумя способами.

1. Прямая капитализация доходов.

Внимание! Этот вариант используется при долговременной стабильной и достаточно высокой прибыли. Или если прибыль увеличивается постоянно равными долями.

Результатом данного расчета будет являться по факту полная стоимость объекта недвижимости.

С = ЧОД/КК,

где С – цена объекта (выражено в денежных единицах);

КК – коэффициент капитализации (в процентах);

ЧОД – чистый операционный доход.

Итак, тогда получается, что метод прямой капитализации сводится к приведению годового ЧОД к нынешней стоимости.

Данный вариант нельзя применять в том случае, если прибыль неравномерна и непостоянна или если недвижимость еще .

Алгоритм для расчета данного метода будет следующим:

1. Рассчитать сколько чистого годового дохода будет приносить недвижимое имущество при его наиболее эффективном использовании.
2. Рассчитать ставку капитализации.
3. Рассчитать по формуле цену объекта недвижимости.

1. (ДДП).

Он для расчетов более сложный, чем предыдущий. Метод применим в следующих случаях:

1. разница в потоках прибыли на определенном временном промежутке;
2. сезонность доходов и расходов объекта недвижимости;
3. оцениваемая недвижимость является не одним объектом, а многоуровневым и многофункциональным комплексом;
4. объект может находиться в процессе стройки или ремонта.

Алгоритмом расчета по данному способу можно назвать следующие пункты:

1. Определение временных рамок. Международным стандартом в этом вопросе является 5 – 10 лет, в рамках рынка России – 3 – 5 лет.
2. Расчет ожидаемых денежных потоков.

Для расчета ожидаемых потоков рассчитывают:

• потенциальный валовый доход;
• до налоговый денежный поток;
• посленалоговый денежный поток;
• действительный валовый доход.

По данному методу стоимость недвижимого имущества рассчитывается:

PV – текущая стоимость;

Ci – денежный поток периода t;

It – ставка дисконта;

М – остаточная стоимость.

Примером расчета подобных задач может стать следующая ситуация. Допустим, что денежный поток за 12 месяцев по окончанию временных рамок составил 200 тыс. руб., ставка дисконта – 26%, а владелец полагает, что в конце прогнозируемого временного отрезка рост доходов стабилизируется и составит 4% в год. Сколько будет стоить предприятие?

В данном случае выяснение будущей цены предприятия будет произведено по формуле:

Итого получаем, что на конец прогнозируемых временных рамок стоимость недвижимого имущества составит 909,1 тыс. руб.

Плюсы и минусы доходного подхода

К основным и несомненным плюсам данного метода, конечно же, относится простота вычислений. Достаточно простые и оптимизированные формулы помогаю провести оценку быстро и безболезненно.

Внимание! Вторым плюсом является то, что данный метод помогает отразить ситуацию на рынке и показывает ее наглядно . Это происходит потому, что для оценки недвижимости данным методом оценщик должен проанализировать огромное количество договоров и других документов, подтверждающих рыночные сделки, просмотреть их суммы и сделать заключение.

Этот метод имеет также и несколько ограничений:

1. Данным методом нельзя пользоваться в условиях кризиса , так как подразумевается изначально, что прибыль будет поступать равномерно и постоянно в течение всего временного отрезка. А кризис экономики может нарушить данные платежи, повлияв тем самым на доход, приносимый объектом в будущем.
2. Также данный метод не сможет быть применен в условиях нехватки информации . Вся суть его сводится к аналитике процессов, происходящих на рынке, и выводов из них о получении будущей прибыли, если оценщик не может получить ту или иную информацию или ее просто нет, то этот метод применен быть не может по причине невозможности произведения расчетов.
3. Данный метод нельзя применять при новом, открывающемся бизнесе , так как уровень его прибыли постоянным быть не может и имеет скачкообразную форму. Также нельзя применять его в период реконструкции или антикризисного предложения фирмы, так как эти данные не могут являться постоянными.

Внимание! Этот метод является наиболее удобным только для тех компаний и фирм, в которых прибыль идет равномерно и постоянно .

На каком основании можно отказаться от доходного подхода оценки недвижимости?

Данный метод рассматривает объекты недвижимости со стороны и их привлекательности.

То есть, на какой доход в будущем можно будет рассчитывать. Не стоит забывать, что не имея некоторый данных, например, ставки капитализации, или незнание дел, обстоящих на рынке, в значительной степени снижается процент достоверности полученных в результате значений будущей прибыли.

Правила применения доходного подхода гласят, что полагаться на него можно только в случае обладания полной и, что самое важное, достоверной информацией о прогнозе будущих доходов и расходов.

Итак, если в период проведения оценки оценщик не имеет данных сведений или они не в полном объеме, а значит достоверно спрогнозировать будущий денежный поток нельзя, то это может служить основанием для отказа применять доходный подход.

Существуют и другие основания отказа. Во-первых, это может быть информация, предоставленная владельцем недвижимого имущества, что объект будет использоваться только в целях проживания , то есть, никакой коммерческой выгоды с этого объекта получить будет невозможно, а соответственно и спрогнозировать его.

Во-вторых, если в городе не развит рынок аренды жилья, а если развит, то подпольный, без регистрации и оформления должным образом договоров, и оценщик не может собрать достаточно правдивой информации о цене аренды, он также вправе отказаться от данного метода. Так основываться всегда надо на достоверной и правдивой информации.

Консультация мастера

Видео ниже — это доходчивое и энергичное изложение темы. О принципах и необходимых условиях использования доходного подхода рассказывает аналитик Борис Городилов.

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:

• метод капитализации доходов;
• метод дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов используется при оценке приносящей доход недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.

Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации.

1. Оценивается потенциальный валовой доход . Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100 % использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки.

ПВД = S ∙ С а,

где S - площадь в кв. м., сдаваемая в аренду, С а - арендная ставка за 1 кв. м.

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле

ДВД = ПВД – потери.

3. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

o условно-постоянные расходы;

o условно-переменные или эксплуатационные расходы;

o расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи).

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.

Основными условно-переменными расходами являются коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплата обслуживающему персоналу и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений (обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру).

В расчете подразумевается, что деньги на это резервируются, хотя большинство владельцев недвижимости, в действительности, этого не делает. Если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения, то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рассматриваемым методом .

Пример. Косметический ремонт, требующийся один раз в 6 лет, обходится владельцу в $10000. Последний раз ремонт был проведен 2 года назад. Срок владения 5 лет. Необходимо рассчитать расходы на замещение по статье косметического ремонта за первый год владения.

Решение. Следующий ремонт необходимо провести через 4 года (6 – 2), следовательно, он придется на нынешнего владельца, и расходы на замещение составят:

10000 / 4 = $2500.

4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. Таким образом:

ЧОД = ДВД – Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений).

5. Рассчитывается коэффициент капитализации . Существует несколько методов определения последнего:

o метод кумулятивного построения;

o метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

o метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы;

o метод прямой капитализации.

Метод кумулятивного построения . Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух элементов:

o ставки дохода на инвестиции (ставки дохода на капитал). Это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями.

o нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость части активов.

Ставка дохода на капитал строится на базе:

1) безрисковой ставки дохода;

2) премии за риск;

3) премии за низкую ликвидность недвижимости;

4) премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка дохода . Она используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные, ранее перечисленные составляющие. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими.

В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемыйстрановой риск .

Российские показатели берутся исходя из ставки дохода на государственные облигации или, что является предпочтительнее, ставок по валютным депозитам (сравнимой длительности и размеров суммы) банков высшей категории надежности. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект.

Премия за риск . Все инвестиции, за исключением ранее перечисленных, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем большим является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для компенсации первого.

Премия за низкую ликвидность . Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно низколиквидна. Особенно высока эта премия в странах, где слабо развита ипотека.

Премия за инвестиционный менеджмент . Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы .

Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат . Как уже отмечалось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала .

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

1) прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

2) возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

3) возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга . Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет происходить равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, иначе говоря, она представляет величину, обратную сроку службы актива.

Пример. Условия инвестирования:

сумма = $2000;

срок = 5 лет;

Решение. Ежегодная прямолинейная норма возврата составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100% / 5 = 20%). В этом случае коэффициент капитализации составит: 20% + 12% = 32%.

Ежегодно будет возвращаться 20% первоначальных инвестиций наряду с 12% доходом на инвестиции. Отметим, что выплачиваемые проценты в абсолютном выражении из года в год будут убывать, так как начисляются они на убывающий остаток основной суммы. Для первого года проценты будут составлять $240; для второго - 192; для третьего - 144; для четвертого - 96; для пятого - 48.

Метод Инвуда . Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна часть этого потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала.

Более того, сумма потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции , а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала.

Более того, сумма возврата капитала будет реинвестироваться по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации будет равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблицы шести функций сложного процента). Сам же коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов будет равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактору фонда возмещения для этого же процента (коэффициент капитализации можно взять из таблицы шести функций сложного процента в графе взнос на амортизацию единицы).

Пример. Условия инвестирования:

сумма = $2000;

срок = 5 лет;

ставка дохода на инвестиции = 12%.

Решение. Ежегодный равновеликий поток доходов равен 2000 ∙ 0,2774097 (графа «взнос на амортизацию единицы для 12%» - 5 лет) = 554,81. Процент за первый год составляет 240 (12% от 2000), а возврат основной суммы = 314,81 (554,81 – 240).

Если ежегодно получаемые 314,81 реинвестируется под 12% годовых, то в конце второго года возврат основной суммы будет равен 352,58; в конце третьего - 394,89; в конце четвертого - 442,28; а в конце пятого - 495,35. Итого, в течение пяти лет вся основная сумма в размере 2000 будет возвращена. В начале второго года остаток основной суммы будет 1685,19, соответственно, начисленный процент будет равен 202,23; в начале третьего года остаток основной суммы будет 1332,61 , а процент соответственно 159,92; далее по годам: 937,72 и 112,53; 495,44 и 59,46 долл.

Коэффициент же капитализации рассчитывается путем сложения ставки дохода на капитал (инвестиции) 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. В результате получается коэффициент капитализации равный 0,2774097, как если бы он был взят из графы «взнос на амортизацию» (для 12%, 5 лет).

Метод Хоскольда . Его используют в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для инвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12% доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиции могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала будет равна 0,1773964, что представляет собой фактор фонда возмещения при 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации (R ) будет равен 0,12 + 0,1773964 = 0,2973964.

Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы . Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного исобственного капитала , коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина данного коэффициента определяется методом связанных инвестиций или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемных средств называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

Если условия кредита известны, то ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда возмещения или же будет равна коэффициенту взноса на амортизацию единицы.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение

где M - доля заемных средств в стоимости, R M - коэффициент капитализации для заемного капитала, R E - коэффициент капитализации для собственного капитала.

Метод прямой капитализации . В рамках доходного подхода стоимость актива рассчитывается по формуле:

где V - стоимость оцениваемого объекта, Y - ЧОД, R - коэффициент капитализации.

Если вышеприведенная формула преобразует ЧОД в стоимость, то следующая формула переводит стоимость в коэффициент капитализации:

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. Определенный таким путем коэффициент капитализации называется общим. Эта формула используется, когда перепродажа актива производится по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, и, следовательно, нет необходимости включать в коэффициент капитализации надбавку за возмещение капитала, а также когда прогнозируется поступление равновеликих доходов.

Пример. Имеется информация о недвижимости, сопоставимой с оцениваемой. Она показывает, что сопоставимая недвижимость продана за 325000, а ЧОД составил 30000 $.

Найти общий коэффициент капитализации позволяет вышеприведенная формула:

R = 30000 / 325000 = 0,09, или 9%.

6. На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода (результат 4-го этапа) на коэффициент капитализации (результат 5-го этапа):

или ЧОД / Коэффициент капитализации.

Метод дисконтированных денежных потоков .

Этот метод используется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Определение обоснованной рыночной стоимости с использованием метода дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов.

1. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.

2. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

3. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке.

4. Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.

Таким образом:

Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + Текущая стоимость реверсии.

Пример. Инвестор приобретает недвижимость и сдает ее в аренду на 10 лет с получением следующих сумм арендной платы, выплачиваемых авансом. Ставка дисконта 11%.

Год	Годовая арендная плата, долл.	Текущая стоимость единицы при 11%	Текущая стоимость, долл.
		0,900901	55855,86
		0,811622	51943,81
		0,731191	48258,61
		0,658731	44793,71
		0,593451	41541,57
		0,534641	38494,15
		0,481658	35642,69
		0,433926	32978,38
		0,390925	30492,15
Итого: текущая стоимость арендных платежей 440000,93
Ожидается, что к концу срока аренды недвижимость будет стоить порядка 600.000 $. Текущая стоимость реверсии:
		0,352184	211310,40
Итого: текущая стоимость недвижимости	651311,33

В нашей стране продажа или аренда недвижимости последнее время набирает обороты в коммерции, что приводит к необходимости владельцев четко определять стоимость их имущества. Это необходимо для того, чтобы в будущем выгодно продать или сдать в аренду недвижимое имущество.

На сегодня существует огромное количество организаций, в которых квалифицированные специалисты помогут сделать правильный расчет. Для вычисления этого показателя существует несколько методик, но последнее время популярность набирает доходный подход к оценке недвижимости. В чем его сущность, особенности и преимущества, следует рассмотреть подробнее.

Суть методики

Доходный подход к оценке недвижимого имущества представляет собой процедуру, когда оценщик вычисляет стоимость объекта исходя из возможной в дальнейшем прибыли от него. То есть владелец здания может получить от эксперта определенный прогноз прибыльности от имущества, а не только сухую стоимость на сегодняшний день. Подходит доходный подход для оценки только в тех случаях, когда прибыль и расходы от имущества можно точно спрогнозировать на будущее. Осуществляется вся процедура в несколько этапов работы оценщика.

Для завершения процесса и выдачи результата специалист обязан:

1. Точно определить временные рамки действия выдаваемого прогноза. Дело в том, что по истечении определенного времени выданная оценка становится не актуальной в связи с необходимостью проводить ремонт или другими факторами, влияющими на стоимость объекта. Все методы доходного подхода должны иметь строго установленные рамки его действия.
2. Рассчитать возможную прибыль и убытки от недвижимости в период действия выдаваемого прогноза и после его окончания.
3. В соответствии с вложениями, приписываемыми недвижимости, и учетом уровня риска рассчитать дисконтную ставку. Это необходимо для будущего сопоставления результатов оценки специалистом и реальной прибыли.

Способ упрощения процесса

Чтобы метод оценки доходным подходом был более понятен и прост для рядовых граждан, есть несколько вариантов его упрощения. Для этого оценщику сначала необходимо рассчитать несколько важных показателей недвижимого имущества, которые в дальнейшем лишь будут подставляться в готовые формулы и выдавать нужные результаты.

В их числе:

• объем чистой выгоды в случае реализации имущества;
• валовый доход (в этой ситуации определяется на основании тарифов и ставок, действующих на момент вычислений);
• действительная (реальная) валовая прибыль (вычисляется путем вычитания из валового дохода всех возможных убытков от недвижимости; в их числе возможные неуплаты от арендаторов, убытки от неполного пользования объектами и так далее);
• размер дисконтной ставки;
• правильный расчет всех возможных расходов.

Чтобы точно определить все возможные материальные потери для последнего пункта, специалисту потребуется разделить их на несколько показателей и провести расчеты для каждого отдельно.

Доходный подход к недвижимости предполагает расчет:

1. Фиксированных затрат, в числе которых выплаты и отчисления на содержание объекта, не изменяющиеся на протяжении времени. Часто это ставки по ипотеке, налоговые выплаты или учет амортизации недвижимости.
2. Эксплуатационные затраты - расходы на содержание объекта. Могут меняться время от времени в зависимости от необходимости поддержания недвижимости в приглядном товарном виде.
3. Незапланированные расходы, в числе которых возможные затраты на срочный ремонт или покупку.

Способы расчета

Чаще всего для расчета стоимости недвижимости применяются такие методы доходного подхода:

• метод прямой капитализации;
• метод дисконтирования.

Каждый из способов имеет свои плюсы и минусы, а еще определенные нюансы, благодаря которым для различных ситуаций лучше выбирать один конкретный способ. Чтобы разобраться в их особенностях, необходимо рассмотреть каждый отдельно.

Капитализация выгоды

Доходный подход этого плана чаще всего используется для расчета стоимости недвижимого объекта при наличии стабильной, хорошей и длительной прибыли от него или в случае, когда финансовая выгода от содержания недвижимости пропорционально растет.

Этот доходный подход расчеты предполагает производить по определенной формуле с двумя известными. Для получения точных данных о полной стоимости объекта оценщику необходимы коэффициент капитализации и чистый операционный доход. Итоговая цена определяется делением второго показателя на первый, взятых в обоих случаях за один год. Именно поэтому важна стабильность прибыли для получения точного результата.

Получение данных для метода

Чтобы доходный подход по расчету капитализации прибыли был максимально приближенным к реальности, необходимо точно рассчитать и все необходимые константы для подставления в формулу. Вычисление чистой операционной прибыли можно осуществить путем отнимания операционных расходов из данных реального валового дохода, кроме амортизации недвижимости.

Дисконтирование денежного потока

Доходный подход таким методом вычисляется в следующих случаях:

• при наличии большой разницы прибыли в определенный промежуток времени;
• сезонности прибыли от объекта;
• если здание еще находится в стадии возведения или восстановления;
• если недвижимое имущество является комплексом зданий, а не единичным объектом.

Осуществлять вычисления по этому методу сложнее, но применим он для большей части недвижимости по стране. Метод включает в себя определение временного отрезка для расчета и ожидаемой прибыли или убытков от объекта в этот период. Для развитых стран специалисты чаще всего берут промежутки продолжительностью не менее пяти лет, а иногда и до 10 лет, но для нестабильной экономики России более точными будут показатели за 3-5 лет, не более. Вычисление для большего срока не отразит реальных показателей, да и не каждый оценщик возьмется за такую работу, посчитав ее бессмысленной.

Получение данных для метода

Поскольку этот метод способен определить стоимость объекта при неточных и нестабильных показателях прибыли от него, то его вычисление требует большего количества констант для подстановки в формулу.

Требуется определить:

• потенциальный (возможный) валовый доход;
• чистый операционный доход;
• действительный (реальный) валовый доход;
• денежный поток до и после уплаты налогов.

Все имеющиеся константы подставляются в формулу расчета дисконтированного денежного потока :

PV=C i/(1+i) t + M * (1/(1+i) n) ,

где PV будет результатом всех вычислений, демонстрирующим цену объекта с учетом введенных показателей. Ci здесь представляет собой денежные потоки во время ограниченного периода времени, обозначающегося как t, M - остаточная стоимость, а it ставка дисконта недвижимости.

Чтобы человеку, не сталкивающемуся ранее с подобными вычислениями, было проще понять смысл всех действий, следует рассмотреть доходный подход, пример которого расставит все по местам. Итак, рассмотрим ситуацию, где денежный поток от владения недвижимостью за отведенное время на вычисление составил 200 тысяч рублей, а дисконтная ставка объекта определяется как 26% (в денежном эквиваленте составляет 0.26 рублей). Исходя их этих данных, владелец недвижимости рассчитывает получить прирост прибыли к концу отведенного для вычисления времени на 4% (в денежном эквиваленте 0.004 рублей). Получается, что: PV=200/(0.26-0.004)=909,1 тыс. рублей.

Положительные стороны метода

В числе преимуществ доходного подхода, несомненно, следует выделить простоту вычислений. Это на самом деле так, ведь все формулы для расчетов уже оптимизированы и для получения результата остается лишь подставить к ним свои данные. Важно только предоставлять их оценщику в соответствии с реальными, иначе и результат вычислений будет неправильным.

Вторым плюсом рассматриваемого метода вычислений является его способность отражать реальную картину экономики и стоимости объектов на конкретное время, ведь для получения результата оценщику приходится рассчитывать большое количество показателей с учетом всех возможных нюансов и самого объекта, и рынка в целом.

Ограничения к использованию

Главным образом, использовать такой метод расчета стоимости могут только предприятия и владельцы недвижимости, имеющие стабильный и длительный доход от своего имущества. То есть, при только что построенном здании оценить его прибыль будет сложно, ведь никаких начальных данных для необходимых расчетов просто нет.

По тем же причинам непостоянности показателей нельзя использовать доходно сравнительный подход для вычисления во время кризиса экономики, который может в короткие сроки кардинально изменить ситуацию на рынке.

Вся суть осуществления расчетов сводится к обычному анализу имеющихся данных и выделения выводов из них. Если у оценщика не будет хватать информации для подстановки в формулу, то осуществление расчетов сразу становиться невозможным.

Основания для отказа

Поскольку весь смысл доходного метода вычисления стоимости объектов состоит в знании всех необходимых для этого данных, то нехватка определенной информации может стать поводом для отказа в расчетах оценщиком. Также отказ от доходного подхода владелец объекта может получить при предоставлении данных в полном объеме, но не подтвержденных документально, ведь весь смысл расчета в оценке реальной информации, из которой и делаются выводы в дальнейшем.

Специалист может отказать в проведении расчетов этим подходом и по другим причинам. К примеру, если недвижимость планируется использовать в некоммерческих целях, а значит, получать с нее выгоду в дальнейшем не получится. Еще поводом для отказа часто служит неофициально развитый рынок аренды, основывающийся на устных договорах. Это также приводит к тому, что подтверждений о сборе данных нет, а значит и результат вычислений нельзя назвать точным.

Дополнительные способы вычислений

Доходный расчет стоимости недвижимости может осуществляться и посредством остаточного дохода. Данный метод представляет собой вычисление разницы между реальной прибылью и прогнозируемой во время покупки здания или совершения расчетов.

В развитых странах все методы доходного подхода постепенно отходят на второй план, вытесняясь опционным ценообразованием. В нашей стране метод неприменим из-за отсутствия основных показателей для подстановки в формулу, но в других государствах позволяет вычислять стоимость объектов недвижимости или бизнеса, даже если они несут видимые убытки, причем доказывая, что их цена не является нулевой при любом размере долга.

В заключение

Несмотря на легкость расчетов во время вычисления стоимости недвижимого имущества методом доходного подхода, он постепенно теряет свою актуальность. Это связано со сложностью вычисления необходимых для формулы данных, ведь для получения точного результата все они должны быть правдивыми и верными. Любое отклонение или приблизительное вычисление напрямую влияет на конечный результат метода.

Не применим способ для большинства ситуаций и по причине развитости в нашей стране подпольной бухгалтерии, которая не позволяет оценщикам получать действительную информацию об определенном объекте.

В целом, метод очень результативен и способен вычислить реальную стоимость любой недвижимости, малого или среднего бизнеса или крупной компании, но достоверность предоставляемой сотрудниками информации способна заметно повлиять на результаты вычислений от экспертов. Именно поэтому многие оценщики не решаются проводить расчеты этим подходом.

Но как бы там ни было, для того чтобы все таки произвести правильный расчет, лучше всего обратиться в проверенную компанию, где работают настоящие профессионалы своего дела.

Для оценки предприятия при его продаже, слиянии или ликвидации используются три метода. Каждый из них имеет свои особенности и сферу применения.

Наиболее популярным является доходный подход, о всех нюансах которого и пойдет речь далее.

В чем он заключается?

Сущностью подхода является оценка бизнеса на основе определения ожидаемых доходов фирмы . Этот способ является основным и чаще всего используется для установления стоимости предприятий.

Суть заключается в том, что размер стопроцентного пакета акций вычисляется как предполагаемая величина будущей выгоды, определённой по норме доходности. При этом учитывается степень риска инвестиций.

Указанный факт позволяет признать доходный способ наиболее рациональным, а также оценить с его помощью бизнес любой отрасли и размера.

Оценщик в ходе проведения анализа изучает рынок, рассчитывает все возможные выгоды, чтобы получить реальную стоимость бизнеса. Подход предполагает использование установления величины всей будущей прибыли инвестора, которую он может получить после приобретения организации. Определяя цену фирмы, специалист должен:

• установить срок прогноза будущей прибыли;
• выбрать наиболее оптимальный метод расчёта;
• определить будущую цену предприятия на конец прогнозируемого срока, то есть терминальную стоимость.

Отличие от других подходов заключается в предположении, что будущий инвестор или покупатель не может заплатить за организацию больше, чем она в будущем принесёт ему дохода.

На стоимость компании, определяемую этим способом, влияют некоторые факторы. К ним относятся:

• риски инвестиций — они зависят от территориального расположения, сферы деятельности, особенностей развития фирмы;
• размер дохода, который активы могут принести в течение срока эксплуатации.

Подход имеет свои преимущества и недостатки, связанные с нюансами применения. К положительным моментам использования можно отнести:

• учитывается влияние рынка, так как в вычислениях задействована ставка дисконтирования;
• предприятие представляется инвестору либо покупателю в качестве источника дохода, а не затрат.

К отрицательным сторонам можно отнести:

• субъективность установленной ставки дисконтирования;
• сложность точного прогнозирования будущих доходов.

Доходный способ можно применять не всегда. Иногда оценщик приходит к выводу, что данный вариант нерационален и не показывает реальную стоимость предприятия. В этом случае нужно воспользоваться одним из двух других подходов.

Подробную информацию о способах оценки стоимости компаний вы можете почерпнуть из следующего видео:

Применяемые методы

Оценка бизнеса с помощью данного подхода осуществляется одним из двух методов. Каждый имеет свои особенности и структуру расчётов.

Метод дисконтирования

Этот способ предполагает анализ всех доходов предприятия и стратегий развития за определённый период. Результатом расчётов является приведение будущих доходов к текущей стоимости.

Оценка проводится в несколько этапов. Вычисление стоимости предприятия довольно трудоёмкое и сложное, однако этот способ считается лучшим. Подробнее о нем читайте в .

Метод капитализации

Его применяют, если доходы предприятия стабильны и темп их роста предсказуем. Способ заключается в установлении размера годового дохода, определении соответствующей ставки капитализации. На основе этих данных вычисляется рыночная стоимость капитала фирмы.

Основную идею можно выразить формулой:

C = N / K , где:

• N - чистая прибыль;
• К - установленный коэффициент капитализации.

Коэффициент может быть определён по формуле:

K = r — g , где

• r - ставка дисконтирования;
• g - темп роста денежного потока.

Оценка методом капитализации осуществляется в несколько этапов:

1. Анализируется финансовая отчётность предприятия.
2. Выбирается капитализируемая денежная величина. Ею может быть прибыль и до, и после налогообложения.
3. Рассчитывается ставка капитализации.
4. Устанавливается предварительная стоимость предприятия.
5. Проводится корректировка. При этом учитывается недостаток ликвидности, характер оцениваемой доли.

Прямая капитализация используется в некоторых случаях:

• если у оценщика имеются все необходимые данные для оценки прибыли фирмы;
• доход от недвижимого имущества организации стабилен, или ожидается, что будущие поступления будут примерно равны текущим, например, здания предприятия находятся в арендном пользовании другой компании.

Метод имеет свои преимущества и недостатки. К плюсам относятся следующие моменты:

• Простота вычислений . Несложная формула значительно облегчает проведения необходимых расчётов.
• Метод отражает ситуацию на рынке . Этот нюанс связан с особенностями способа оценки. Проведение процедуры требует подробного анализа большого числа рыночных сделок, сравнения дохода и стоимости вложенных средств.

Одновременно методика имеет и ограничения:

• Способ не предназначен для расчёта стоимости предприятия в условиях кризисного рынка. Недостатком его применения является предположение, что доходы организации будут равномерными. Нестабильность экономической ситуации в отрасли, стране или мире в целом напрямую влияет на уровень будущей прибыли бизнеса.
• Использование большого количества информации. Если оценщик не может получить полные и достоверные сведения о сделках, осуществляемых на рынке, ему придётся воспользоваться иным подходом.
• Метод можно использовать только при стабильном бизнесе. Если фирма ещё не имеет равномерный уровень дохода, использование капитализации невозможно, так как не удовлетворяется основное требование, обеспечивающее правильность прогноза. Также способ не подходит предприятиям, которые в данный момент находятся в процессе реструктуризации или антикризисного управления.

При вычислениях оценщик может столкнуться с двумя проблемами:

• определение суммы чистого дохода фирмы — для этого нужно правильно выбрать период прогнозирования;
• выбор ставки — нужно учитывать размер чистой прибыли.

Использование доходного подхода является достаточно удобным способом расчёта рыночной стоимости капитала предприятий, прибыль которых стабильна из года в год.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ВСЕРОССИЙСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ НАЛОГОВАЯ АКАДЕМИЯ

МИНИСТЕРСТВА ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

Дисциплина: «Оценка недвижимости»

Доходный подход к оценке недвижимости

Выполнил: Скородумова О.Ю.

Специальность: налоги и налогообложение

Группа: НЗ - 401

Москва 2009

Введение

Характеристика доходного подхода

Определение чистого операционного дохода

Теория капитализации и капитализационные коэффициенты

Прямая капитализация

Методы расчёта ставки капитализации

Дисконтирование потока доходов

Оценка с применением техники остатка

ЗА И ПРОТИВ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Заключение

Литература

Введение

В настоящее время недвижимое имущество является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными ресурсами) обеспечения эффективной деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица.

При этом недвижимость является важнейшим имущественным компонентом собственников. По своей оценочной стоимости недвижимость составляет до 30-40% (конечно, есть ряд современных направлений деятельности, где недвижимость используется минимально, например, в малом бизнесе, в интернет-магазинах и т.п.)

Поэтому оценка недвижимого имущества является важной и актуальной на современном этапе развития. Оценка движимого имущества также важна как в целях налогообложения, так и в целях купли-продажи, залога, аренды и др.

Существует несколько методов оценки недвижимого и другого имущества предприятий. Такие как: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы к оценке недвижимого и другого имущества. В данной работе я рассматриваю доходный подход к оценке недвижимости, используемый для оценки недвижимого имущества, приносящего доход.

ХАРАКТЕРИСТИКА ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный метод основан на принципе ожидания, который утверждает что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё бедующих доходов или выгод, то есть отражает:

качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

риски как характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.

Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Здесь действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена нулевому моменту времени путём капитализации доходов и дисконтирования.

Теоретической базой доходного подхода являются принципы оценки, наиболее значимые из которых, а также факторы и обстоятельства, анализ который базируется на соответствующих принципах (рис. 1)

Принцип Сфера влияния

ОЖИДАНИЯ (основной принцип, на котором базируется оценка по доходу)	Ценообразующие факторы
	Характеристика дохода
	Характеристика капитала
	Коэффициенты
ЗАМЕЩЕНИЯ	Выбор и анализ объектов-аналогов
	Анализ альтернативных инвестиций
СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ	Учёт и анализ факторов: полезность; дефицитность; конкурентоспособность; доступность рынка капитала; монопольный, государственный контроль, деловая активность; характеристики населения
ПРЕДЕЛЬНОЙ ПРОДУКТИВНОСТИ (баланса, вклада)	Анализ объекта недвижимости: экономическое соответствие элементов недвижимости; её использование и тип землепользования

Основное преимущество доходного подхода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.

Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличии от других подходов к оценке основан на прогнозных данных.

В рамках доходного подхода возможно применение двух методов:

прямой капитализации доходов;

дисконтированных денежных потоков.

Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям (рис. 2)

Критерии сравнения методов доходного подхода	Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора)
	Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ
	Способность учитывать конкурентные колебания
	Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость	месторасположение
		потенциальная доходность

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании методов капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предлагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от предпродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА

Для оценки полных прав собственности и прав арендатора в качестве потока доходов рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД).

Оценщик недвижимого имущества работает со следующими уровнями дохода:

Потенциальный валовой доход (ПВД)

Действительный валовой доход (ДВД)

Чистый операционный доход (ЧОД)

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход который можно получить от недвижимости, при 100%-ом её использовании без учёта всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД= S x Ca

Где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Ca - арендная ставка за 1м2

Величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Арендная ставка бывает двух видов (рис. 3)

контрактные

рыночные

Рыночная арендная ставка предполагает собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, то есть является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда по существу недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец: каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду.

Контрактная аренда ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения.

В соответствии с видами арендными ставок арендные договора делятся на три большие группы:

с фиксированной арендной ставкой (используется в условиях экономической стабильности);

с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течении срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);

с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков. к оценке недвижимости Реферат >> Экономическая теория

ПО КУРСУ: «Экономика недвижимости» НА ТЕМУ: «Структура и принципы доходного подхода к оценке недвижимости» ВАРИАНТ- 25 Работу... на различных сегментах рынка. Доходный подход используется для оценки недвижимости , приносящей доход. Он основан...

Подходы к оценке недвижимости (1)

Учебное пособие >> Экономика

Проблематичность оценки земельных участков в России. 3. Доходный подход Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости , ... Базовая формула доходного подхода (IRV - формула): V=I/R недвижимость стоимость оценка где V - стоимость недвижимости , I - ...

Доходный подход к оценке стоимости бизнеса

Реферат >> Экономическая теория

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА Данная глава посвящена самым популярным методам оценки стоимости предприятия - методам... активов включает несколько этапов: 1. Оценивается недвижимое имущество предприятия по обосно­ванной рыночной...

Оценка недвижимости и собственности

Контрольная работа >> Финансы

Денежного потока в остаточном периоде. Оценка стоимости недвижимости . Доходный подход в оценке недвижимости основан на определении текущей стоимости...